牵牛要牵牛鼻子

3月29日  星期五

        昨天下午，列席市人代会涪城代表团的小组讨论，晚饭后才往成都赶，参加省厅的业务会。成都正在夜以继日地实施交通畅通工程，到处都是工地和单行线，绵阳出城到成都只用了一个小时，在成都城里就绕了一个小时多一点，到报到的太成宾馆都十点过了。早上没法游泳想多睡一会儿，七点不到却被窗外军人早操时“一、二、三、四”的喊声惊醒，只有起床上网。

        今天在成都太成宾馆召开的全省房地产市场管理工作会议，主题自然是如何促进房地产市场健康有序发展。房地产市场每天变化的信息，对于全国大多数老白姓来讲，跟股民关注股票走势一样，每一点变化无不牵动着大家的心。对刚性需求要买房的，既担心买了又跌价多花了钱，又担心不买又涨价还要多花钱；对买了房子的，既担心房子跌价，又担心以后出手遭20％增值税。对中央有关部委来讲，不抓担心失控，抓了又出现乱象——离婚率猛增、二手房交易量暴涨、新房价格上扬。各个层面都在纠结中观望、彷徨、无奈，因为没有抓住关键和要害。

        抓房地产市场健康稳定发展，不能只靠税收一个杠杆来打压二手房交易，而应该通过多管齐下综合治理来实现。个人觉得有以下几点值得考虑：一是抓市场主体的正规化，提高开发企业进入市场的门槛，推行项目资本金制度，防止没有资金实力的开发商进入房市；二是逐步取消预售制度，通过现房销售规范市场交易行为，让买房子的人看得见自己要买的房子是啥样子；三是加强预售资金的监管，防止出现工程建设资金链断裂，避免出现烂尾楼、让买房子的人不能按时拿到房子的现象；四是对房价构成进行分析，并且张榜公布让社会监督让购房人知晓，对房价虚高的加大税收调节力度，让开发商不愿意卖高价房。

        房地产市场要健康，对房地产市场买方卖方两大主体，都有必要采取强有力的措施进行监管。为防止投机炒房，尽快建立全国统一联网的个人住房信息系统，对购房者的家庭情况、房屋权属信息、房屋交易信息进行采集登记。系统内收集有国内每个购房人的所有房屋购买、交易的信息。通过个人信息的分析，完全可以判断购房户是利用炒房牟利，还是改善居住环境的问题。炒房牟利的可以通过税收打压，改善居住环境条件的则可予以支持。

        对市场主体中的强者——房地产开发企业，则应该尽快建立房地产开发企业信用体系，强制性地规范开发企业的行为。比如，对开发企业在开发过程中，违反法律法规行为的、出现工程质量和安全事故的、违反公平竞争诚实守信原则和妨碍或干扰监督管理的，一律计入信用档案。好的行为加分，不好的行为扣分。信用档案对社会公开，与行业管理部门在项目资本金或民工工资保证金的缴返比例上予以挂钩，让信誉好的企业得到扶持支持的实惠，信誉不好的企业付出较大的成本。

        关于房地产价格，这里有一个简单的算法：假设建安成本2000元/平米，税费利润1000元/平米，如果楼面地价摊到1000元/平米，那房价4000元/平米就是合理的。在前两项不变的情况下（这在一定时期是可能的），地价越高房价就越高。同理，建安成本在一个地方是相对固定的，那影响房价的因素就只有税费、利润和地价了。税费是国家确定的，利润是开发商确定的，土地价格是地方政府主导的。把新房上市的价格控制住了，就不会出现暴涨的情况，炒房就没有多大的利润空间了——这等于是牵牛牵了牛鼻子。通过20%增值税打压二手房交易，就跟牵牛扯到牛尾巴一样，反倒要把牛整毛谁也控制不了。

        只要地方政府不要想通过拍卖土地发大财，适当控制人为的房屋买卖市场炒作，开发商在开发过程中讲点良心，市场监督部门下深水做些调研想些办法，国家在法律法规上进行完善，房地产市场健康发展并不是神话。

        成都开会未游，预报气温13°--25°，多云间阴，微风，环境温度13.9°，水温18.8°（泳友代测）。